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Comment calculer le prix de vente d'une maison ?

Dernière mise à jour : 2 mars

IDENTIFIER LES POINTS FORTS ET LES POINTS FAIBLES DE VOTRE HABITATION


Afin d'avoir une évaluation la plus juste possible, vous devez prendre en compte les particularités de votre logement.

Son coût peut-être augmenté ou bien subir une décote, parmi les points qui peuvent influer le prix, on peut citer :


- Vis à Vis de moins de 10 mètres : - 10 %

- Travaux de rénovation à prévoir : - 10 à - 30 %

- Décoration à refaire : - 5 à - 10 %

- Terrasse ou Jardin : + 5 à + 15 %

- Logement refait à neuf : + 15 à + 20 %

- Vue sur mer ou grand espace : + 5 à + 20 %


Les points positifs et négatifs de votre logement va avoir un rôle important dans le calcul du prix de vente.

Vous pouvez estimer vous-même votre maison, ou faire appel à un professionnel (Agence, Notaire, Coach immobilier).


POURQUOI CALCULER LE COUT DE SA MAISON ?


Que ce soit du côté de l'acheteur ou du vendeur, le coût de vente du bien a une importance non négligeable.


Il est essentiel de fixer le bon prix pour la transaction.


Un bien mal évalué peut ralentir la vente s'il est surestimé, ou bien une perte financière s'il est sous-estimé.


Il est donc essentiel de déterminer le prix le plus adapté et le plus logique selon les critères de votre marché immobilier.


QUELLES SONT LES ETAPES ?












Fixer le prix de vente peut paraître facile, afin de ne pas se tromper dans le calcul, il faut prendre un certain nombre de critères.


Commencez par étudier les offres de biens similaires en vente dans votre région, en consultant les annonces des agences immobilières.


Pour connaître le marché plus en détail, la Direction Générale des Finances Publiques met à disposition l'application " Demande de Valeur Foncière " (DVF), cet outil vous permet d'avoir accès à des informations sur lesquelles vous pouvez vous baser pour estimer la valeur de votre logement.


A partir de ces différentes données, vous avez connaissance du prix moyen du marché immobilier dans la région avec les transactions des dernières années recensées dans le cadastre.


Si ce prix moyen peut vous aider dans l'estimation du prix de vente de votre maison, il convient de l'adapter en fonction de votre logement et de ses caractéristiques.


Le calcul du prix de revient







Pour avoir une première idée du prix de vente d’un bien, on peut s’intéresser au prix de revient. Comment estimer le prix de vente à partir de ce prix ? Il équivaut à l’ensemble des coûts supportés lors de l’achat de l’appartement ou de la maison à mettre en vente, soit le prix d'achat, les frais d'acquisition et le coût des travaux effectués.


La méthode par comparaison


Une autre manière de définir le prix de vente est la méthode comparaison. Comment estimer le prix de vente via la méthode par comparaison ? En se référant à l’ensemble des biens immobiliers vendus dans les alentours (quartier, ville, département) afin de connaître une moyenne du secteur.


Les spécificités du logement


Cependant, il ne faut pas se baser uniquement sur le prix au m² car il ne tient pas compte de la spécificité que peut avoir un bien. Comment estimer un prix de vente en prenant en compte les spécificités d’un logement ? En fonction, une décote de 10 à 20% peut s’appliquer sur le prix de vente d’un bien présentant des défauts, et une surcote pouvant aller jusqu’à 30% peut être constatée sur des logements offrant des caractéristiques exceptionnelles comme une piscine ou une grande terrasse (sources : SeLoger).


Notons que d’autres éléments peuvent faire grimper le prix de vente d’un bien : un plan en étoile (notamment dans les villes où le prix au m² est élevé et où l’optimisation d’espace est primordiale !), le charme de l’ancien (le trio moulures, parquet et cheminée est très recherché dans les logements non neufs), un étage élevé (pour les appartements), une vue sur un monument historique (pour une vue sur la Tour Eiffel, le prix d’un bien peut grimper de 3 à 9% !)...


La marge de négociation


Lors d’une transaction immobilière, il est courant d’effectuer une négociation avec le futur acquéreur. Comment calculer le prix de vente d’un bien en prenant en compte la marge de négociation ? Selon le prix trouvé suite aux premières estimations d’après les éléments précédemment, le vendeur peut ajouter une marge de négociation allant de 3% à 5% du prix (sources : PAP).


Comment calculer un prix de vente via l’estimation


Une estimation globale du bien immobilier s’impose : comment calculer le prix de vente avec l’estimation immobilière ? : l’estimation en ligne.


Estimation en ligne


Des outils en ligne gratuits existent et sont à disposition des vendeurs pour estimer leur appartement ou maison : mis en place par des professionnels qui prennent en compte la conjoncture économique et celle du marché immobilier, de nombreux sites spécialisés dans l’immobilier proposent ce type d’outils.



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